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广州告急、郑州告急、东莞告急……当前楼市的五个判断

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国庆假期过去了,偏头疼了一个假期,今天终于好了。打开微信公众号后台,一堆读者催更,还有融创发来的投诉,《融创也发求救信?会跟着恒大倒下来么?》一文已经被投诉三次,微信判定磐石之心不侵权。

B站上一堆朋友也在催更,他们说这个假期发生了许多事情。好,咱们今天就更他一篇。

这个假期楼市最多的新闻是对9月销售数据的总结,以及部分区域房地产新政。我大概看了下,9月广州一手房网签量8000套,同比去年减少了52.33%。东莞出台二手房指导价,相比二手房挂牌价,几乎腰斩。郑州首付4万就可以买房,首付比例降至5%。

总之当前楼市的寒冷比天气降温的速度都要快。很多读者还在询问磐石之心,上海、深圳、我家县城还能否买房之类的问题,还有很多人关心房价是否会真的下降。

很多中介把这次楼市的寒冬称作“第六次买房机会”,因为此前的2008年、2014年,2016年等房价下跌年份,都以房地产松绑,涨价去库存的方式迅速把冰封的楼市解冻,这次是否会例外呢?

对此,我有如下五个判断:

第一,楼市很难松绑。随着房地产冰封,叫嚣着政策松绑,金融宽松的声音越来越多。不乏一些媒体和房产自媒体,这都是利益相关方的声音,或拿人钱财替人叫卖。

前几日,人民银行再次召开楼市专题会议,重申房住不炒,不把楼市作为刺激经济的手段。并再次强调,金融政策定向支持中小企业复苏。在所有开发商都叫苦不堪的情况下,仍然不予松绑,这充分说明,楼市松绑是伪命题。

第二,放水周期结束。一些中介、自媒体开始炒作9月中旬央行一笔5700亿的MLF,说这是放水。这个没有任何专业度的言论,也忽悠了不少民众。

MLF为中期借贷便利,是央行的货币政策工具之一。每月中旬都会做一次MLF,可能是投放资金,也可能是回收资金。为了应对国庆消费热潮,做一次正向的MLF,是常规操作,与放水毫无关系。

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而且随着美元放水周期结束,美联储即将减少购买国债,人民币为了保持稳定,是绝不能在这时放水的。

这个关键节点上,开发商再难,也不会刺激央行放水来救,因为这涉及到金融安全。

第三,楼市的根本病灶。全国各城市的二手房交易量都断崖式下跌,新房成交量也腰斩。这充分证明了2件事:其一,调控有效;其二,市场有效。

调控有效,就不用多言了。市场有效,我来讲几句。2015年那一拨涨价去库存,导致居民把资金全都投入到了房地产市场,出现了全国的炒房热,囤房热。2020年那一拨涨价,同样是投资为主,经营贷、消费贷涌入楼市,推高了房价。

当投资客看到二手房冰封,难以交易,政策岿然不动后,继续投资楼市的热情衰减。而全国上下的房价又处于泰山之巅,导致真正居住需求者无法接盘。于是陷入了投资和刚需两不买账的局面。

楼市再次出现了库存高企,供大于求的现象。这时候,开发商资金又被三道红线限制,不得不降价甩卖。而且唯有降价才能刺激刚需购买,其他办法都行不通了。

但是降价又被地方政策限制,导致无法网签,或被约谈。所以,开发商陷入了绝境。

因此,当前楼市的根本病灶在于房价过高,远远超过购买力。只靠刚需购房(刚需,指的是买得起的人),必然面临窘境。

第四,楼市落,股市起。冰火两重天!A股的交易量已经连续50天破万亿,这充分证明,本计划炒楼的资金大量入股市。过去20年,楼市随时买都是赚钱的,其收益率年化15%。当资金在楼市里无法获利后,就自然转向股市。

这种跷跷板效应,是普遍性规律。只是过去20年,楼市的红火,掩盖了股市的赚钱效应。所以,未来的投资机会就在股市。这次资金换赛道,不是偶尔为之,而是彻底转向。

第五,量先跌,价后跌。任何金融产品,都会出现量先跌,价后跌的现象。与股市一样,交易量下来后,接盘者减少,股价就必然会回落。股价要涨之前,必然先有量,量能够了,才会涨。

同理,楼市也是量先下来,然后价格跟着跌,没有任何城市会例外。虽然有限价令,但是正如此前房价上涨无法限制一样,限制下跌的政策仍然难以奏效。因为开发商不降价,就会死亡,为了活下去,必然想尽一切办法,突破政策,比如,员工福利房。

所以,现在被忽悠去接盘的,就如同49年入(),如同1912年入宫做(),欢迎填空。

现在到了最为关键的时刻,想买房的不妨等一等,只要你咬牙等等,再劝说下丈母娘和不懂事的新媳妇,就必然看到令人欣喜的结果。

本文首发于微信公众号:磐石之心。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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